Раздел квартиры в залоге у банка

Мы подготовили ответы на вопросы по теме: "Раздел квартиры в залоге у банка" с комментариями специалистов. Уточнить данные на 2020 год можно у дежурного консультанта.

Как при разводе делится ипотечная квартира?

Непогашенный ипотечный кредит добавляет сложностей при разводе. У бывших супругов возникает множество вопросов. Как при разводе делится ипотечная квартира? Кто и в каком размере будет выплачивать кредит в дальнейшем? Что делать с созаемщиком ипотеки при разводе?

Что говорит закон

При разводе принцип раздела ипотечного имущества состоит в том, что оно делится между бывшими супругами пополам. Это касается и квартиры, купленной в браке.

При этом совсем не важно, на кого оформлен кредит. Финансовые обязательства перед кредитным учреждением возлагаются в равной степени на обоих супругов, и они должны их выполнять даже после расторжения брака.

У разводящихся супругов всего несколько вариантов решения проблемы непогашенной ипотеки:

  • продолжать выплачивать кредит на прежних условиях;
  • поделить квартиру и долги;
  • погасить ипотеку досрочно и продать квартиру;
  • перестать платить кредит и дождаться пока банк сам продаст квартиру на аукционе.

И если с первым вариантом все вроде бы ясно, то уже второй вызывает сложности. Как правильно поступить, когда при разводе необходимо разделить квартиру, обремененную ипотекой?

Почему возражают банки

В Семейном кодексе сказано, что при разделе общего имущества супругов необходимо разделить и их совместные долги. А Гражданский кодекс прямо указывает, что такое разделение долгов возможно только при согласии кредитора, то есть банка. Но большинство заемщиков, пытаясь разделить жилье и одновременно сумму долга, получают от кредиторов отказ. Возражают банки потому, что при разделе долговых обязательств ответственность заемщиков вместо солидарной становится долевой.

Другими словами, банк теряет возможность требовать возврата всей суммы за квартиру с любого из бывших супругов, что ему совсем невыгодно. А граждане, однажды получив отказ, теряют право повторно обратиться в суд с иском о разделе.

Военная ипотека и развод

Деление имущества, взятого по программе военного ипотечного кредитования отличается от обычной ипотеки, потому что обязательства по выплате ложатся не на супругов, а на Министерство обороны.

Участником программы, как и собственником жилья, становится военнослужащий, независимо от наличия супруга или детей. Поэтому раздел ипотеки не требует участия последних. Также участник не имеет права переоформлять договор по кредиту, даже если требуется разделить квартиру, купленную по военной ипотеке.

Эти правила касаются и другой стороны вопроса: при неисполнении условий договора ЦЖЗ (невыплата или другие форс-мажорные обстоятельства) возвращать взятые по программе денежные средства обязан сам военнослужащий, но не его вторая половина, пусть и бывшая.

7. Какова будет сумма гонорара адвоката при разделе ипотечной квартиры?

7.1. Роман!
О какой договоритесь с адвокатом, такая и будет. Стоимость зависит от региона, сложности дела, опыта и квалификации адвоката и т.д.

Делим ипотечную квартиру в суде

Как же юридически грамотно обойти возражение кредитного учреждения? С чего начать?

Для этого юристы советуют первоначально подать иск только о разделе совместного имущества супругов, а совместный долг перед банком не делить.

Тогда суд будет вынужден исходить из того, что раздел квартиры, обремененной ипотекой, относится к сфере семейных правоотношений и регулируется исключительно семейным законодательством. И согласие банка становится не нужным.

И несмотря на то, что долг перед банком еще остается солидарным, появляется законная возможность обойти возражения кредитного учреждения, и поделить долговые обязательства так, как разведенные супруги договорились между собой.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Приведем алгоритм раздела ипотечного жилья:

Шаг 1. Один из бывших супругов обращается в суд с иском о разделе общего имущества. При этом требования о том, чтобы поделить сам ипотечный долг не выдвигает. Тогда судья вынужден будет рассматривать дело только в пределах заявленного иска. Поскольку в результате раздела квартиры банк не теряет право требовать возврата всей суммы долга у любого из супругов, то суд вправе принять решение без его согласия. Разделить жилье можно по-разному. Даже полностью вывести одного совладельца из состава залогодателей, переоформив на другого всю квартиру. Судебная практика за 2020 год знает такие прецеденты.

Как же теперь переоформить сам кредитный договор, например, чтобы долг выплачивал тот из супругов, на которого полностью оформлена недвижимость?

Шаг 2. После вступления в силу решения суда нужно обратиться в Единый государственный реестр прав за новым свидетельством на жилье.

Шаг 3. С решением суда, свидетельством и совместным заявлением от обоих супругов нужно попросить кредитора внести изменения в ипотечный договор. Так как недвижимость уже поделена или переоформлена на одного из разведенных супругов, возражать банку не имеет смысла. В качестве доказательства приводим официальный ответ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: «В соответствии с решением суда Агентство готово внести изменения в документы кредитного дела и закладную при наличии волеизъявления всех заемщиков».

Но все это возможно только в том случае, когда бывшие супруги пришли к взаимному согласию о порядке выплат по ипотеке.

Если не договорились

Если не удалось договориться, то лучшим выходом будет продать недвижимость и разделить оставшиеся после выплаты долга деньги.

Самое неразумное в такой ситуации – совсем перестать платить кредит и дождаться момента, когда банк обратит взыскание на квартиру. Так заемщики потеряют не только свое жилье, но и большую часть выплаченных за него денег.

А если жилье куплено до брака?

Бывает, что квартира была куплена в ипотеку одним из супругов еще до вступления в брак. Тогда при разводе права на нее будет иметь тот из них, на которого оформлен кредитный договор. Ну а второй вправе потребовать через суд возмещения ему половины денежных средств, которые были потрачены из семейного бюджета на выплату ипотечного кредита.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Когда в семье есть несовершеннолетние дети, суд может отступить от общего правила Семейного кодекса и разделить имущество не пополам, а увеличить долю в квартире того из супругов, с кем остается ребенок.

Военная ипотека и развод: что делать?

При расторжении брака квартира, купленная по военной ипотеке, остается личным имуществом военнослужащего, поскольку она приобреталась на средства специального целевого назначения.

Раздел ее законом не предусмотрен. И после развода льготным заемщиком и плательщиком процентов по-прежнему остается тот из супругов, кто оформлял кредитный договор.

Осложнения процесса – основные проблемы с разделом жилья в залоге

Проблемы, с которыми сталкиваются заемщики при разделе ипотеки в случае развода, связаны с юридическими тонкостями и отсутствием нормативных актов, которые урегулируют некоторые вопросы. Всегда сложно разделить имущество, если пара не зарегистрировала брак официально – гражданские браки не считаются официальными, и доказывать собственное право на долю в имуществе придется в суде.

Моменты, которые часто используются для манипуляций, также касаются спорных ситуаций, когда ипотека оформляется до свадьбы, но право собственности реализуется уже при совместном проживании (покупка жилья на стадии строительства). В таком случае имущество может быть разделено в равных частях.

Единственный способ предусмотреть риски – заключить брачный договор. Документ является официальным, и каждый из супругов гарантирует собственные права и обязанности, связанные с имуществом (как собственным, так и залоговым).

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Юристы шутят, что ипотека надёжнее супруги. И действительно, если в первые 3 года брака распадается более 18% семей, то кредит никуда не девается, и у уже бывших супругов остаётся квартира в ипотеке.
Читайте так же:  Когда повысят материнский капитал

Как делить при разводе ипотечное имущество в 2020 году? Рассмотрим во всех тонкостях.

5. Хочу подать на раздел имущества. Какие у меня будут права на ипотечную квартиру?

5.1. И квартира , и ипотека будет поделена поровну.

5.2. Между вами разделить долг могут И выделить вам долю

3. Мой вопрос касается раздела ипотечной квартиры после развода.

3.1. уважаемый посетитель
Разумеется в Вашей ситуации Вам надо просто написать вопрос тут
Удачи Вам в решении Вашего вопроса.

3.2. обращайтесь в суд с иском о разделе совместного имущества супругов, в том числе может быть разделен и совместный долг.
Удачи вам и всего наилучшего

3.3. уважаемый посетитель нашего сайта!

.Раздел ипотечной квартиры после развода осуществляется вместе с долгами в такой же пропорции

Надеюсь, что моя консультация будет вам полезна.

3.4. Если квартира в ипотеке, то можете разделить не только квартиру, но и ипотечный кредит. Если вопрос не решается с супругом, то необходимо обратиться в суд.

3.5. Сначала погашайте задолженность по ипотеке, затем, собственно, делите квартиру. Для более точного ответа необходимо изучать имеющиеся документы, обстоятельства дела.

Что будет, если бывшие супруги не смогут договориться?

Если конфликтная ситуация затягивается и при этом стороны перестают платить по кредиту, то последствием такого поведения станет изъятие квартиры банком.

Достаточно 3 случаев просрочки или отсутствия платежа на протяжении календарного года, чтобы банк получил право начать процедуру взыскания. В результате – жилье изымается для продажи с аукциона, проводятся торги. В большинстве случаев цена залоговых квартир при реализации существенно ниже реальной рыночной стоимости – банку невыгодно удерживать и обслуживать изъятое жилье в ожидании повышения цен.

Вырученные средства направляются на погашение всех задолженностей. Кроме процентов и остатка по основной суммы, из средств будут оплачены все расходы банка на процедуру: судебные издержки, стоимость проведения аукциона, сопутствующие затраты, штрафы за просрочки, пени.

4. Раздел ипотечную квартиру.

4.1. А Вы к юристу/адвокату обращаться не пробовали, для помощи в ведении дела в суде? Нет? Попробуйте. Помогает решить многие проблемы. В том числе, и с недостающими документами.

4.2. Аниф, обратитесь к юристу за грамотным составлением иска.
Для подтверждения права собственности можно взять выписку из ЕГРП.

Ипотека и брачный договор

Большинства споров при разделе ипотечной квартиры можно избежать, если предварительно заключить брачный договор. Сделать это можно как перед вступлением в брак, так и во время семейных отношений.

Еще раз подчеркнем, что в случае раздела квартиры в ипотеке при разводе, лучшей стратегией между бывшими супругами будет стратегия на мирное урегулирование возникающих споров.

Проект Законы для людей

6. Раздел ипотечной квартиры.

6.1. Квартиру можно разделить после выплаты ипотеки. Кто из Вас заемщик? если оба то возможно разделить кредит.

4 возможных варианта выхода из ситуации

Разделить имущество без особых проблем удастся в том случае, если бывшие супруги сумеют договориться. Общаться и принимать решение о дальнейших действиях придется в любом случае, даже если раздел будет производиться на основании решения суда.

Дополнительные факторы, которые влияют на процедуру раздела, размер доли каждой стороны и выбор дальнейших действий:

  • Момент заключения договора: до вступления в брак или после.
  • Время принятия права собственности, если первоначально ипотека оформлялась на имущество на стадии строительства.
  • Количество заемщиков, срок действия договора и возможность его переоформления.

Согласно закону, при разводе супруги не только получают равные доли в совместно приобретенном имуществе, но и получают одинаковые обязательства по выплате кредита.

Досрочное погашение и продажа: идеальный способ решить проблему

Самым выгодным для бывших супругов является продажа жилья по рыночной стоимости. Однако продать предмет залога без участия банка можно только в случае полного погашения задолженности, если досрочное погашение предусмотрено условиями договора. Остаток задолженности по ипотеке предпочтительнее уточнить в банке, поскольку условиями программы может быть предусмотрено начисление комиссии за погашение ранее срока конца действия договора.

Процедура может занять длительное время и происходит в несколько этапов:

  • Необходимо найти полную сумму для выплаты долга перед банком.
  • После погашения задолженности происходит снятие обременения с жилой недвижимости.

Когда вопрос с банком закрыт, а права на квартиру перешли к бывшим супругам, есть достаточно времени, чтобы продать имущество, одновременно подыскав жилье для каждого.

Сложнее придется парам, если нет возможности найти достаточно средств, чтобы полностью выплатить всю задолженность.

Как происходит реализация залоговой квартиры

Если собрать всю сумму, чтобы выплатить задолженность досрочно, невозможно, стоит рассмотреть вариант продажи залоговой квартиры. Для этого необходимо получение согласия на реализацию от банка. Если банк одобрит продажу, то процедура будет проходить под его непосредственным контролем.

  • Обратиться в банк для получения согласия на продажу.
  • Найти покупателя.
  • Под наблюдением банка заключить сделку купли-продажи.

Следует учесть, что за все действия, совершаемые с недвижимостью, оформленной в залог, придется дополнительно платить. И оплату осуществляет непосредственно заемщик. Важный момент: до полного погашения остатка необходимо осуществлять ежемесячные платежи в полном объеме, чтобы избежать начисления штрафов.

После заключения договора на продажу, заемщик выплачивает полностью задолженность. Средства, которые останутся после расчетов с кредитором, должны быть разделены между супругами согласно причитающимся им долям во владении имуществом.

Совместное погашение платежей: как правильно организовать

Что делать, если нет возможности найти крупную сумму для выплаты банку, а остаток задолженности настолько велик, что после продажи останется сумма, недостаточная для покупки жилья? Бывшие супруги могут принять решение о дальнейшем совместном погашении ипотеки.

В этой ситуации необходимо учесть, что если продолжать платить без переоформления договора, то может возникнуть ситуация, когда один из супругов перестанет вносить платежи. Пострадает тот, кто платит – банк может не только штрафовать за просрочки, но и через суд изъять квартиру для принудительной продажи.

Поэтому имеет смысл выяснить непосредственно в банке, возможно ли переоформить договор с раздельным погашением для каждого. Возможность изменений условий обычно прописана в договоре. Полностью застраховать себя от неприятностей можно, получив решение суда о разделе долга и процентов.

В этом случае, если один из заемщиков перестанет выполнять обязательства, банк сможет наложить взыскание только на его долю залога. После полного погашения и снятия обременения заемщики могут продать или обменять жилье.

Переоформление права собственности: когда должником остается один

Разделить мирно ипотечную жилплощадь можно, переоформив кредит на одного из бывших супругов с одновременной выплатой компенсации другому. В этом случае заемщик остается единственным собственником жилья после погашения задолженности.

  • Сумма, равная доле супруга в формировании первоначального взноса.
  • Сумма, равная половине всех платежей основного долга и начисленных за все время совместного погашения процентов.

Стороны могут договориться как о единовременной выплате компенсации, так и о разбивке выплаты на определенный срок. Также в качестве компенсации одному из супругов может быть передано другое равноценное по стоимости имущество. Если договоренность достигнута и стороны пришли к соглашению, следует оформить изменения в договоре.

Банк может предложить 2 варианта. В первом случае сторона, получившая возмещение, выводится из участников договора (заемщиков, поручителей). Все права и обязанности принимает супруг, который продолжит выполнять обязательства перед банком.

В другом случае банк может предоставить рефинансирование действующей ипотеки с оформлением договора на единственного заемщика.

Когда делят

Ст. 38 СК РФ устанавливает законное право супругов произвести раздел совместного имущества:

  • в период существования официального брака;
  • при бракоразводном процессе;
  • в любой момент после развода.

Как правило, вопрос необходимости раздела имущества возникает в период развода.

В ст. 33 СК РФ закреплен законный режим имущества супругов. Все имущественные объекты, приобретенные в период существования брачного союза на средства из семейного бюджета, являются совместной собственностью. Общим имуществом супруги могут пользоваться на равных правах и после развода. Но учитывая, что, чем больше времени проходит после развода, тем сложней имущество разделить, большинство предпочитает решить вопрос одновременно с расторжением брака.

Читайте так же:  Пособие по опеке над пожилым человеком

Долги по кредитам, возникшие в период брака, наравне с имущественными объектами признаются общими. Это значит, что супруги несут по ним равную ответственность. Данное правило применимо к банковским кредитам, если они оформляются сразу на обоих супругов и/или полученные заемные средства тратятся на семейные нужды.

Если на момент расторжения брака долг по ипотечному кредиту оказывается невыплаченным, перед супругами встает вопрос о его разделе. Поделить саму квартиру они не могут, т.к. до полного погашения кредита недвижимость остается в залоге у банка. Это значит, что необходимо прийти к соглашению по дальнейшим выплатам, а по их завершении делить уже квартиру.

Банки сталкиваются с такими ситуациями довольно часто. Поэтому большинство стараются предусмотреть их заранее и вносят соответствующие условия в договор. Например, оговаривают, что в случае раздела имущества супруги должны будут погасить долг перед банком досрочно. Если в текст договора такие условия внесены, их требуется придерживаться.

Если условий в договоре нет, а супруги желают разделить долг, они могут составить соглашение о разделе. Условия требуется обязательно согласовывать с банком. Без его положительной резолюции условия соглашения могут быть опротестованы сотрудниками банка в суде.

При этом супруги имеют право оговорить нюансы раздела ипотечной квартиры, составив письменное соглашение, не обращаясь в банк, если на саму процедуру погашения долга по кредиту оно не влияет.

Ипотека при разводе, если бывшие супруги созаемщики

Статистика показывает, что в более 70% случаев бывшие супруги являются созаёмщиками. В этом случае, перед тем как оформить раздел ипотеки при разводе, необходимо обдумать все возможные варианты и попытаться решить вопрос мирным путём. Это поможет избежать судебных тяжб, невыплат по кредиту и других неприятных моментов. Мирно урегулировать процесс можно:
  1. Платя по ипотеке совместно и дальше;
  2. Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого;
  3. При согласии банка продать квартиру и разделить пополам вырученные деньги;
  4. Выплатить ипотеку полностью, затем продать квартиру и поделить средства;

Последний вариант самый простой в плане оформления, поскольку не требует долгих разбирательств. Однако решить проблему таким образом получается редко.

Выбирая первый вариант, необходимо обратиться в банк за составлением нового договора, облегчающего выплаты. Тогда каждый из заёмщиков будет оплачивать свою долю задолженности по кредиту отдельно. Стоит учитывать, что доли могут быть нравными. Судебная практика показывает, что банки редко идут на раздел кредита, поскольку это может оборачиваться для них дополнительными трудностями. Вы должны помнить, что любое решение банка можно оспорить в суде.

Как продать квартиру в ипотеке?

Продать квартиру, по которой ещё не выплачен кредит, можно только с разрешения банка. По-другому не получится:ипотечное жильё находится в залоге у банка до тех пор, пока кредит не будет выплачен полностью.

При продаже квартиры каждый из бывших супругов имеет равные права на часть жилья, либо её денежный эквивалент.

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Что делать, если бывший супруг отказывается платить?

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Если же один из созаёмщиков отказывается выплачивать ипотеку в течение 3 месяцев, но и от доли в квартире не спешит подписать отказ, существует 2 способа решения проблемы:

  • Ипотечный кредит погашается одной стороной.
  • Банк продаёт жильё, а вырученные деньги идут на оплату кредита. Чаще всего банк продаёт жильё по низкой стоимости, примерно равной сумме задолженности, что значительно ускоряет процесс.

Ипотека при разводе супругов с детьми

Если у бывших супругов имеются несовершеннолетние дети, доля собственности в жилье изменяется в сторону того, с кем они остаются. Исходя из этого правила и происходит дальнейший раздел ипотеки.

Обратите внимание! Если ребёнок прописан в ипотечной квартире, которая выставлена на продажу, его необходимо выписать в срочном порядке! В ином случае родителями могут заинтересоваться органы опеки, вплоть до постановки вопроса о лишении родительских прав по причине невозможности обеспечить нормальные условия для проживания ребёнка.

Как будем делить?

Вопреки расхожему мнению о том, что квартира при разводе делится пополам, доли в жилье могут быть неравными. Это зависит от многих аспектов, например:
  • наличия детей;
  • была ли взята ипотека до вступления в брак;
  • в какой степени каждый заёмщик принимал участие в выплатах;
  • и других;

Пропорции могут быть различными, и их определяет суд.

2. Как подать документы в суд на раздел ипотечное квартиры?

2.1. Путем составления искового заявления в порядке статьи 131-133 ГПК РФ, для квалифицированной юридической помощи обращайтесь к юристу либо к адвокату.

Необходимые документы

Чтобы соглашение было заверено нотариусом, сторонам потребуется представить небольшой пакет документов:

  • общегражданские паспорта обоих супругов;
  • документы, подтверждающие право владения недвижимостью;
  • договор с банком;
  • если в качестве совладельцев недвижимости выступают несовершеннолетние дети пары, потребуются их свидетельства о рождении или паспорта (для достигших 14-летнего возраста).

Договор о разделе ипотечной квартиры супруги могут подписать в период брака или после развода. Он требует нотариальной зверки и оплаты государственно пошлины.

Ипотека при разводе: 4 способа разделить долги и имущество с минимальными потерями

Единственный момент, который остается неучтенным при оформлении ипотеки семейной парой – что делать в ситуации, если принято решение о разводе. Как правильно закрыть вопрос с оставшейся задолженностью и разделить недвижимость, чтобы соблюсти интересы каждой из сторон?

Видео (кликните для воспроизведения).

Первое, что предстоит сделать супругам, принявшим решение расторгнуть брак, еще до начала процесса – уведомить банк. Сделать это необходимо, поскольку принятое решение затрагивает интересы кредитора. Если заемщик самостоятельно не проинформирует банк, вместо него это сделает суд.

Банк крайне не заинтересован в получении очередного проблемного кредита, поэтому можно рассчитывать на помощь и согласие банка в проведении мероприятий по урегулированию ситуации с залоговой недвижимостью.

Очень важно, чтобы платежи по ипотеке исправно погашались, независимо от того, в какой стадии находится процесс о расторжении брака – такая ситуация не освобождает от выполнения обязательств по договору. Отсутствие задолженности поможет избежать риска продажи квартиры с молотка по невыгодной цене и необходимости платить серьезные суммы штрафов и пеней.

1. Раздел ипотечной квартиры при разводе.

1.1. квартира, приобретенная одним из супругов в период брака, в том числе, за счёт ипотечного кредита является совместно нажитым имуществом, в связи с чем, подлежит разделу с учётом положений ст. 38 и 39 СК РФ.

1.2. Жилая площадь, приобретаемая супругами в браке на ипотечные средства, рассматривается как имущество, совместно нажитое ими. Это, в свою очередь, влечет соответствующие правовые последствия. Совместную собственность принято разделять поровну между супругами, если другой порядок не определен брачным контрактом. При рассмотрении споров значения не имеет, на кого оформлен объект. Финансовые обязательства возлагаются в равной степени на супругов, вне зависимости от того, являются ли они созаемщиками, или кредит был оформлен на кого-то одного. Таким образом, действует принцип «50/50». Между тем в действительности провести раздел квартиры, находящейся в ипотеке, не так просто. Дело в том, что объект находится в залоге у банковской организации. Супруги, являясь формально собственниками, не могут свободно распоряжаться недвижимостью.

Читайте так же:  Закон о защите прав детей в школе

Аренда ипотечной квартиры

Некоторые разведённые супруги решают временно сдавать жильё, обременённое ипотекой, чтобы выплачивать кредит. Однако такие действия незаконны, поскольку квартира находится в залоге у банка. Именно поэтому заключение договора аренды невозможно без разрешения банка.

Видео: Ипотека и развод

Самый частный и открытый юридический портал

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке

Выходим на финишную прямую. Не загадываю, конечно, но думаю, это будет не последняя статья о разделе общего имущества супругов. Нюансов в этой сфере очень много, несмотря на всю простоту и прямолинейность темы семейных споров.

Порою на консультациях я начинаю много говорить, и вроде бы, говорю простые и понятные вещи, но клиенты как-то начинают округлять глаза и «зависать». Вообще я понял, что институт брака и семьи он как-то странно пустил свои корни в наше общество. Такое впечатление, что в массовом сознании суть заключения брака сводится только к трем вещам: обручальное кольцо, штамп в паспорте и общая фамилия. О том, что есть масса дополнительных прав, обязанностей и прочего-прочего, большинство пар попросту не задумываются.

Такой вывод я сделал на основании многочисленных консультаций своих клиентов по семейным спорам. Вот и думай потом, все ли так просто в этой теме и достаточно ли понятно я Вам расписываю все эти тонкости взаимоотношений, пардон, правоотношений.

Как бы то ни было, мы продвигаемся вперед. Вчера Вы должны были узнать о разделе залогового имущества, в частности, автомобиля. Надеюсь, это было понятно. Сегодня же, я хочу рассказать о разделе недвижимого имущества, находящегося в залоге. И самый простой пример – это раздел супругами квартиры, находящейся в ипотеке. Поехали.

Сперва термины. Ипотека – это залог недвижимого имущества. В свою очередь залог – это способ обеспечения исполнения обязательства. Самый распространенный пример — это кредитный договор, как основное обязательство, и договор об ипотеке – как обеспечение исполнения основного обязательства.

Такая схема предполагает следующие последствия: заемщик прекращает погашать кредит, и банк получает право обратить взыскание на предмет залога – квартиру. Про ипотечные кредиты Вы можете почитать в отдельной статье. Отношения в сфере залога недвижимости регулируются специальным законом ФЗ «Об ипотеке».

Квартира в нынешние времена может попасть в ипотеку двумя способами:

  1. квартира приобретена на кредитные средства и отдана в залог банку;
  2. заемщик взял кредит на собственные нужды, а в качестве обеспечения исполнения своего обязательства передал в залог банку свою квартиру.

Результат в обоих случаях один – квартира остается в собственности заемщика, но банк приобретает право обратить на нее взыскание, если заемщик прекратит погашать кредит.

Так вот вопрос сегодняшней статьи: можно ли разделить между супругами такую квартиру?

Конечно можно! Право разделить общее имущество принадлежит супругам на основании Семейного кодекса. И нет другого Закона, который мог бы их этого права лишить.

Процедура раздела общей квартиры ничем не отличается от раздела недвижимого имущества в судебном порядке. Об этом Вы можете прочитать в одноименной статье. Однако, в случае с ипотечной квартирой, тут будут нюансы.

Участие в суде банка

В деле о разделе общего имущества супругов, если среди имущества есть ипотечная квартира, обязательно будет участвовать банк. Статус представителя банка в этом случае – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований. Однако, несмотря на свой статус, банк будет активно возражать против удовлетворения иска и раздела квартиры, переданной банку в залог. При этом, банк может оперировать нормами права, судебной практикой и прочими «весомыми» аргументами.

Главное, не поддаваться панике, ведь, как я уже сказал, Ваше право на раздел общего имущества даровано Вам Семейным кодексом, и банк против него – никто и ничто.

Как правило, суды без проблем удовлетворяют такие иски, и разделяют квартиру между супругами. Хотя, я не исключаю всяческие курьезы, которые иной раз могут возникать в судебной практике. Но, это Россия, на это надо делать скидку.

Регистрация права собственности

Самая, на мой взгляд, реальная проблема, с которой вы точно столкнетесь после раздела квартиры – это регистрация перехода права собственности. По факту, на момент подачи иска о разделе квартиры, ее собственником является один из супругов, он же является и залогодателем. После раздела, собственников становится двое, причем, теперь они – долевые.

А как я уже рассказывал ранее, все сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. Ну, или, в настоящее время, государственной регистрации перехода права собственности. Не суть важно. Главное, что пока Вы не произведете регистрацию в органах Росреестра, Вы как-бы и не считаетесь собственником своей доли в квартире.

А тут стена. Пока на квартире «висит» ипотека, Вы без согласия банка не имеет права проводить в отношении этой квартиры ни регистрационные действия, ни сделки по ее отчуждению. То есть, зарегистрировать свое право собственности на долю в квартире Вы сможете только после полного погашения кредита и снятия с квартиры обременения.

Риск получить квартиру в ипотеке, если Вы не заемщик

Все, что я описывал раньше – это сложности, да, но сложности решаемые и не смертельные. Подумаешь, нельзя зарегистрировать свое право. Но у Вас на руках есть решение суда, которое не имеет срока действия. И Вы без проблем сможете зарегистрировать свое право собственности и через год, и через 5 и через 20 лет.

Вот что я расскажу сейчас – это реальный риск потерять квартиру либо долю в квартире.

Смотрите, Вы разделили квартиру с мужем пополам. Заемщик по ипотечному кредиту – Ваш муж. А теперь такая ситуация: вы разошлись со скандалом, в «кровавом» споре в суде отбили у мужа половину квартиры и много чего еще полезного. Кроме того, Вы остались проживать в этой квартире, а муж съехал. На мой взгляд, стандартная ситуация. И вот, что может произойти дальше.

Муж, обиженный на Вас, перестает погашать кредит за квартиру. Конечно, зачем ему платить, если он там не живет. Проходит месяц, два, три, пять. В конце-концов, банк теряет терпение, и подает на мужа в суд. По ипотечным кредитам, банки в первую очередь обращают взыскание на заложенные квартиры, а уже потом взыскивают с Вас остатки. Уловили мысль?

Говоря по-русски, Вы рискуете потерять квартиру, так и не зарегистрировав на себя право собственности. Поэтому еще раз повторю: прежде чем начинать войну, просчитайте все ЗА и ПРОТИВ, взвесьте все аргументы, переберите все варианты. Я же, как юрист, практикующий в том числе и по разрешению семейных споров, однозначно скажу Вам: единственным решением в такой ситуации, которое максимально сможет обезопасить Ваше имущество будет:

  • а) обращение к юристу или адвокату, и
  • б) заключение мирового соглашения с супругом. Вот в этом кроется залог Вашего успеха! Без дураков.

Проект соглашения о разделе ипотечного имущества для банка

Согласно статистическим данным более половины официальных браков в России распадается в течение первых 5 лет после заключения. Развод большинства пар может быть осложнен необходимостью делить совместное имущество. Особенно если речь идет о недвижимости, приобретенной по ипотечному кредитованию, за которую до конца не погашен долг перед банком.

Итоги

Если вы хотите, чтобы раздел ипотеки завершился для вас с положительным исходом, необходимо подойти к вопросу со всей ответственностью. Попытайтесь решить этот вопрос мирно: это сэкономит вам много сил. Если не получится, то соберите все бумаги, доказывающие вашу причастность к выплате кредита и не поскупитесь на хорошего адвоката.

Раздел ипотечной квартиры

На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Раздел ипотечной квартиры. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Раздел ипотечной квартиры, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 243 юристов и адвокатов.

  • Раздел ипотечной квартиры при разводе.
  • Как подать документы в суд на раздел ипотечное квартиры?
  • Здравствуйте. Мой вопрос касается раздела ипотечной квартиры после развода.
  • Раздел ипотечную квартиру.
  • Хочу подать на раздел имущества. Какие у меня будут права на ипотечную квартиру?
  • Публикации
  • Раздел квартиры
  • Арест ипотечной квартиры
  • Раздел имущества квартиры
  • Раздел имущества квартира на муже
  • Раздел квартиры по долям
Читайте так же:  Сумма алиментов на 2 детей с неработающего

Как разделить ипотечную квартиру при разводе?

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

С чего начать? Прежде всего ответить на основные вопросы:

  • Состоите ли вы в официальном браке?
  • Заключали ли вы брачный контракт?
  • Ипотека бралась до или после заключения брака?

Эти три основных момента будут влиять на ваши дальнейшие действия.

Фактический брак и потека

Сожительство, или, как его называют люди, «гражданский брак» (хотя это употребление в корне неверно) в данном случае — щекотливая тема, поскольку на фактических супругов не распространяются статьи семейного права.

Если брачный контракт не оформлялся, ипотека (как и квартира) с большей вероятностью останется на том, на кого была оформлена.

Если возникает необходимость доказать, что оба формальных супруга участвовали в ипотеке одинаково, подключаются свидетели и доказательства, например:

  • чеки;
  • выписки с лицевого счёта;
  • квитанции об оплате;
  • другое;

То же правило касается ремонта в ипотечной квартире или покупки дорогой техники. Доказать что-то в суде в данном случае возможно только с помощью хорошего адвоката.

Брачный контракт

Оформление брачного контракта — то, о чём стоит подумать «на берегу». В документе прописаны все аспекты деления недвижимости, включая ипотеку, даже ту, которая бралась до вступления в брак. Поскольку документ заверяется у нотариуса, он будет играть ключевую роль в судебном процессе.

Если вы заключили брачный контракт, то ипотека будет делиться согласно договору. Если нет, то придётся решать вопрос через суд.

Ипотека до брака. Как делить?

Согласно семейному кодексу, всё нажитое до брака имущество считается личным, значит, после развода не подлежит делению. Однако, с позволения этого же семейного кодекса, бывший супруг может претендовать на долю в квартире, поскольку выплаты по кредиту осуществлялись из общего бюджета. При этом требования может выдвигать даже неработающий человек: достаток одного из супругов в браке считается общим семейным бюджетом.

Судебная практика показывает, что процессы нередко завершаются в пользу такого супруга, особенно, если есть хорошая доказательная база (чеки, выписки и т. п.) и опытный адвокат.

Сложнее дело состоит с квартирами, взятыми в ипотеку в новостройке. По закону, право собственности на такое жильё будет дано только после сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому ситуация может развиваться по двум сценариям:

  • Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
  • Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.

Решение суда по ипотеке, взятой до брака, во многом зависит от опытности адвоката.

Как составить соглашение

Соглашение о разделе ипотечной квартиры не имеет установленной законом строгой формы. Оно пишется произвольно с соблюдением правил делопроизводства. При этом, чтобы иметь юридическую значимость, текст соглашения должен содержать следующую информацию:

  • дата и место составления;
  • основные сведения о супругах (ФИО, дата и место рождения, реквизиты общегражданских паспортов, адреса проживания);
  • данные об ипотечной недвижимости (адрес расположения, площадь, этаж, количество комнат, кадастровый номер);
  • сведения о правоустанавливающих документах;
  • указание на размер долей, в которых будет делиться недвижимость, приобретенная в ипотеку, и долг по кредиту. Супруги имеют право в соглашении указать любой размер долей, не обязательно 50 на 50. Главное, чтобы такой раздел не противоречил закону. Например, если в погашение ипотеки вложены средства материнского капитала, делить недвижимость позволительно только в равных частях между всеми членами семьи, в таком случае супруги никак не могут повлиять на размер долей, принадлежащих детям. Но они могут отказаться от своих частей в пользу иного члена семьи;
  • условия, при которых документ вступает в силу. Этот пункт включать в текст не обязательно. При его отсутствии правовую силу соглашение приобретает сразу после заверки его у нотариуса;
  • подписи сторон с расшифровкой.

Дополнительно в тексте документа супруги могут указать меры наказания, применяемые в случае несоблюдения его условий.

Соглашение о разделе имущества подлежит обязательной нотариальной заверке. Если его условиями меняется порядок правообладания недвижимостью, этот факт необходимо зарегистрировать в Росреестре. За услуги нотариуса следует оплатить госпошлину (ст. 333.24 НК РФ) в размере 0,5 % от суммы сделки, т.е. от стоимости ипотечного жилья.

При условии, что соглашение о разделе составляется в период рассмотрения дела о разделе в суде, заверять его нотариально не потребуется. Эту функцию выполняет судья.

8. В течении какого времени после развода можно подать на раздел ипотечной квартиры?

8.1. В течение трёх лет, со дня, когда вы узнаете о нарушении ваших имущественных прав.

Но лучше это делать сразу.

9.1. По общему правилу общее имущество супругов подлежит разделу между ними в равных долях. Таким образом, муж вправе претендовать на 1/2 долю в квартире.
Исключением из этого правила является случай, когда кто-то из супругов вложил в квартиру (в её приобретение) свои личные средства (полученные им по безвозмездным сделкам). То, что муж вложился в квартиру меньше (например, из-за маленькой зарплаты), роли не играет, т.к. доходы каждого из супругов от трудовой и предпринимательской деятельности относятся также не к личному имуществу, а к их общему.

10.1. Деньги он хочет, на основании ст. 38-39 СК РФ.
В исковом же написано это.

11.1. В суд вы не можете подать иск. А банк с вас — как с поручителя взыщет полную сумму долга. Вы не могли заключать соглашение бещз участия банка, так как он является залогодержателем вашей квартиры. Муж вас обманул.

11.2. Вам следует обратиться в суд с иском о разделе общего имущества супругов, о признании ипотечного долга общим.
Ваше соглашение о разделе имущества от 2011 года является законным и будет учтено при рассмотрении иска.
Обязательная нотариальная форма для такого соглашения была введена законом от 29.12.2015.

12.1. Денис! Здравствуйте! В случае, если не было составленно договора дарения денежных средств и /или даже не было расписки в их дарения и именно жене, то можете не беспокоится — эти деньги в случае раздела квартиры не будут считаться, учитываться. Жена просто не сможет доказать факта дарения, передачи и размера данной денежной суммы.

Читайте так же:  Работа загса подать на развод

13.1. Если раздел состоялся правильно, то вы уже не созаёмщик и если он не будет платить то это только его проблемы.

14.1. квартира общее имущество, по этому доли признаются по общему правилу равными. Обращайтесь в суд и делает общий долг.
Удачи вам и всего наилучшего.

15.1. Можете, такое право у Вас есть. Я так понял, в кредитном договоре — Вы заемщики и в договоре купли-продажи — покупатели. Если да, то нужно оформлять заявление на имущественный вычет, готовить пакет документов. Так вот, среди документов имеется соглашение о разделение суммы вычета в процентах: просто укажете 50% — Вам, 50% — бывшему мужу.

16.1. Не всегда, конечно же.

СК РФ Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи.
3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

16.2. Согласно ч. 2 ст. 39 СК РФ суд действительно в некоторых случаях может отступить от принципа равенства долей супругов. Но как следует из вашего вопроса речь немного о другом.
Ипотечную квартиру очень сложно продать и банки на это идут очень редко в ходе бракоразводных процессов. В этой связи, чтобы помочь более конкретно необходимо понимать детали вашей ситуации. Обращайтесь к юриста в личные сообщения или по контактам под ответом.

17.1. Семёнов Владислав Викторович.
И процентов тоже, поскольку они так же выплачивались из общего (семейного) бюджета.

17.2. Да, он вообще не вправе что то требовать.
Условия раздела определяют стороны добровольно, а если кто не хочет платить или не согласен с суммами, то и выплат не будет никаких, так как лишить права собственности по суду нельзя при долях по 12.

18.1. если доли определены, то ничего уже делиться не будет. Однако, если ипотека не погашена, то ничего вы подарить не сможете, банк согласия не даст.
Удачи вам и всего наилучшего.

19.1. Если Вы не будете исполнять ипотечные обязательства, Вам будет начисляться процент за пользование займом и неустойка, что в ипотечных размерах имеет значительные суммы. В итоге сума, вырученная с торгов может значительно превысить долг.

19.2. Переговорите в банком заемщиком по вашему вопросу вам могут подсказать интересные варианты. Не тяните и действуйте. Если человек не будет платить, возможно есть вариант его вообще лишить за долги доли.

20.1. Если условиями мирового соглашения вопрос о выплате кредита не был отрегулирован, то жена вправе предъявить мужу иск о признании долга по кредиту общим долгом супругов, определении долей супругов в этом долге, а также о взыскании половины денежных средств, выплаченных по кредиту.

Следует помнить, что для таких исков существует срок исковой давности — три года. По каждому платежу срок исчисляется отдельно. Если какие-то платежи произведены более трёх лет назад, а муж сделает заявление о применении исковой давности, то во взыскании половины этих платежей будет отказано.

20.2. Исходим из того что есть судебное решение, и мировое соглашение. Мужу деньги жене квартира. И не важно как оплачивалась квартира. В любом случае это совместная собственность нажитая в браке. Если делить то стороны имеют право на 1/2. Но имущество уже поделено судом. И при вынесении решения суд исходил из того что квартира 1/2 и ипотека которую кто то платил тоже 1/2. В случае если такой исход не устраивает необходимо обжаловать решение суда.

21.1. Долю можете либо в судебном порядке, либо погасив часть кредита материнским капиталом взять нотариальное обязательство после погашения ипотеки что ребенку будет выделена доля.

22.1. да, общее имущество, ровно как и долги, делятся между супругами поровну.

22.2. Неверно формулируетет исковые требования. Разделить кредитные обязательства нельзя, потому что есть еще одна сторона-это кредитор. Он может быть не согласен с изменением существенных условий договора.

22.3. Это обязательное требование к требованию о разделе квартиры. Составьте встречный иск об этом и укажите третьим лицом банк.

23.1. квартира будет разделена в соответствии с долями в праве собственности, поскольку при использовании материнского капитала, согласно Федеральному закону от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 07.03.2018) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли должны быть выделены всем членам семьи.

24.1. Только созаемщиками и покупка в долевую собственность по 12 долей.
Если будет один заемщик, то он и будет собственником, а другой к этому жилью не будет иметь никакого отношения.

25.1. Ничего платить не надо.
Пусть обращается в суд.
В суде достаточно будет заявить, что по данному вопросу судом уже принято решение об утверждении мирового соглашения.
На претензию не отвечайте.

25.2. Не правомерны. Ведь определение об утверждении мирового соглашения имеет силу судебного решения в данном случае. Единственное, что может его бывшая супруга, так это оспорить это определение в суде апелляционной инстанции, подав частную жалобу в течение 15 дней с момента его вынесения. Но шансов отменить немного.

26.1. Если гражданский брак после приобретения жилья не зарегистрирован то доказать совместную оплату кредита практически невозможно. Если есть документы то возможно. Если квартира приобретена без использования материнского капитала то дети долей иметь не будут.

27.1. Никаких проблем в этом случае у вас не возникнет.

27.2. Надежда Сергеевна!
У вас не будет никаких проблем из-за фамилии. Брак заключен. А это самое главное юридически значимое событие в данном случае.

27.3. В Вашем случае имеет значение зарегистрированный брак, а какие фамилии будут у супругов общая или разные не имеет значения.

28.1. Вы можете рассчитывать только на часть выплаченных средств на тот период, пока брак не был расторгнут. После расторжения брака пополам совместно с имуществом делятся и обязательства.

29.1. По нормам СК РФ все супружеское имущество, нажитое в браке, делится пополам. То есть каждому из супругов по 1/2 доле квартиры. Тот из супругов, кто будет платить ипотечный кредит после фактического прекращения семейных отношений, сможет взыскать со второго супруга 1/2 долю денег, выплаченных из личных средств. На личную консультацию советую обратиться к юристам вашего региона.

29.2. Раздел имущества имеет много нюансов. Например, в соответствии с ч. 2 ст. 39 СК РФ суд может отступить от принципа равенства долей в пользу одного из супругов, в том числе при наличии нескольких несовершеннолетних детей.
Чтобы получить личную консультацию рекомендую написать юристу в личные сообщения либо связаться по контактам под ответом.

29.3. Для личной консультации Вам необходимо обратиться к юристу очно по контактам, указанным на страничке юриста (адвоката) или на сноске под ответом.

Видео (кликните для воспроизведения).

30.1. никакого раздела уже не будет, поскольку доли определены, и у каждой доли есть собственник.
Удачи вам и всего наилучшего.

Источники

Раздел квартиры в залоге у банка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here